Garanția contra viciilor ascunse ale imobilelor

CONDIȚIILE PENTRU ACTIVAREA GARANȚIEI PENTRU VICII ASCUNSE

1. Gravitatea viciului 
   Viciile ascunse reclamate trebuie să fie de o asemenea însemnătate încât bunul cumpărat să devină impropriu întrebuinţării la care este destinat sau să îi restrângă în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.Astfel, simpla existență a viciului ascuns este insuficientă pentru a atrage garanția, fiind necesar ca viciul să prezinte o anumită gravitate.Deși gravitatea viciului este o situație de fapt și este lăsată la libera apreciere a instanțelor, de la caz la caz, doctrina de specialitate și practica judiciară ne oferă repere asupra incidenței viciului ascuns:
   • Nu constituie viciu ascuns decolorarea naturală a pietrei destinate placării unei case, patina și culoarea rezultate în timp nefiind altceva decât o chestiune de gust, astfel încât nu afectează întrebuințarea casei sau îi diminuează utilitatea.
   • În schimb, vânzătorul răspunde în temeiul garanției în situația în care țiglele de pe casă se sparg la scăderi bruște și ridicate de temperatură.

   Criteriile de apreciere a viciilor sunt vaste.

   Cu titlu de exemplu, un viciu se va aprecia diferențiat după cum obiectul vânzării îl constituie fie un bun nou (nefolosit), situație în care orice deficiență apărută (și care nu este calificată drept viciu aparent) poate conduce la atragerea răspunderii vânzătorului, fie un bun de ocazie (folosit), situație în care nu se poate pretinde aceeași calitate ca aceea a unui bun nou.

   În mod similar, criteriile sunt nuanțate dacă imobilul face parte din categoria imobilelor de lux (clasa premium) sau din categoria imobilelor obișnuite (clasa de mijloc).

   Nu se cere ca viciul să vizeze substanța (esența) bunului, într-un astfel de caz fiind incidentă eroarea sau dolul ca vicii de consimțământ. Analiza diferențiată a acestora din urmă va fi tratată într-un articol distinct.

2. Viciul să fie ascuns la data predării imobilului.
   Pentru înțelegerea acestei condiții, mai întâi trebuie făcută distincția între viciile ascunse și viciile aparente.
   1. Viciile aparente sunt acele vicii care, fie sunt vizibile, fie pot fi constatate cu ușurință, în urma unei verificări sumare (dar suficient de atente) avute la îndemână de cumpărător.Potrivit dispozițiilor art. 1.690 din Codul civil, cumpărătorul are obligația legală ca imediat după preluare să verifice starea bunului, iar dacă constată existența unor vicii aparente, trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. În lipsa informării, se consideră că vânzătorul și-a executat obligația de predare în condițiile legale, fiind înlăturat dreptul cumpărătorului la remedieri.
   2. Viciile ascunse sunt acele vicii care, la data predării de către vânzător, respectiv preluării de către cumpărător, nu puteau fi descoperite, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.
      Exemple de vicii ascunse reținute în practica judiciară:
      • Într-o cauză având ca obiect atragerea răspunderii vânzătorului pentru viciile ascunse ale imobilului vândut (Decizia civilă nr. 730/29.06.2016 a Tribunalului Dâmbovița, Secția I Civilă), analizând concluziile din raportul de expertiză efectuat în dosar, instanța a reținut că degradările imobilului s-au datorat neetanșării corecte a ferestrelor PVC și neetanșeității hidroizolației la balcon, ceea ce a dus la creșterea excesivă a umidității în imobil cu consecința deteriorării zugrăvelii, apariției mucegaiului și umflării parchetului.Prin urmare, dacă la data semnării angajamentului prin care vânzătorul s-a obligat să remedieze anumite deficiențe constatate de cumpărător și până la data predării imobilului vândut, lipsa hidroizolației la balcon reprezenta un viciu aparent, la data predării imobilului, aceasta fiind realizată, însă necorespunzător, în sensul că nu era etanșă, devine un viciu ascuns, cumpărătorii reclamanți neputând printr-o simplă examinare a imobilului sa identifice această deficiență de execuție. Aceeași concluzie se impune și cu privire la neetanșarea corectă a ferestrelor din PVC. Aceste două vicii ascunse au determinat degradări ale imobilului (ca urmare a infiltrațiilor la ferestre și terasa balcon) pentru a căror remediere expertul a calculat costuri semnificative.
      • Un alt exemplu îl reprezintă situația igrasiei ce nu ar putea constitui un viciu ascuns din moment ce este vizibilă pe perete și poate fi observat cu ușurință, dar care constituie un viciu ascuns dacă igrasia este mascată printr-un strat de vopsea.

   Nu poate fi considerat ascuns acel viciu pe care vânzătorul l-a adus la cunoștința cumpărătorului la momentul încheierii contractului de vânzare.

   Chiar dacă un viciu, prin natura sa, poate fi calificat ca fiind ascuns, în ipoteza în care acest viciu este adus la cunoștința cumpărătorului de către vânzător, nu se mai poate atragă răspunderea celui din urmă în baza garanției contra viciilor ascunse.

   De pildă, nu poate fi primită garanția contra viciilor ascunse dacă în contractul de vânzare s-a prevăzut că imobilul realizat din lemn ce formează obiectul contractului este afectat de larve, astfel încât cumpărătorul a dobândit bunul pe riscul său.

   Diligența cumpărătorului

   Codul Civil fixează un criteriu de apreciere obiectivă, abstractă a posibilității de cunoaștere a viciilor de către cumpărător, făcând vorbire despre un cumpărător prudent și diligent, adică rezonabil. Așadar, se poate considera că lipsa de informare, de experiență ori nepriceperea cumpărătorului nu reprezintă motive suficiente ca viciul să fie considerat un viciu ascuns. O atare calificare a viciilor ce au scăpat cumpărătorului la orice verificare, ar conduce la desființarea cu ușurință a contractelor de vânzare-cumpărare.[1]

   Cu toate acestea, sunt opinii doctrinare și jurisprudențiale conform cărora aprecierea nu poate să nu fie influențată și de elemente in concreto, adică personale, ținând de competențele cumpărătorului, făcându-se diferența după cum este vorba de un cumpărător profan (nespecialist) și unul profesionist.[2]

   În contextul acestei din urmă opinii, acțiunea pentru vicii ascunse formulată de un cumpărător, persoană juridică, ce activează în domeniul construcțiilor, care a cumpărat un apartament și care reclamă vicii privind hidroizolația aplicată casei poate fi mai greu primită, existând astfel o prezumție simplă de cunoaștere a existenței viciilor.

   Cu toate acestea, dacă cumpărătorul profan (lipsit de cunoștințe și pricepere) este asistat de un profesionist (specialist) la cumpărarea imobilului, de principiu nu se poate reclama existența viciilor ascunse, considerându-se că viciul respectiv este aparent și, în consecință, nu poate fi activată garanția pentru vicii ascunse.

   Deseori, în contractele de vânzare încheiate de părți se inserează clauze prin care se limitează sau se înlătură obligația de garanție a vânzătorului, care sunt permise în virtutea libertăţii contractuale, însă doar în măsura în care vânzătorul este de bună-credință, deci doar dacă acesta nu a cunoscut sau nu trebuia să cunoască existența viciilor ascunse la data încheierii contractului.

   Cu toate acestea, o clauză întâlnită frecvent în practică, în baza căreia părțile urmăresc să înlăture răspunderea vânzătorului pentru viciile ascunse, este cea potrivit căreia imobilul se vinde “în starea în care se găsește”. Or, o astfel de clauză nu conduce la înlăturarea garanției pentru vicii ascunse întrucât ea vizează starea aparentă a imobilului și nu viciile ascunse ale acestuia.

3. Pre-existența viciului la momentul predării imobilului
   Vânzătorul datorează garanție contra viciilor ascunse dacă viciul sau cauza lui exista la data predării imobilului.Așadar, pentru a reclama un viciu ascuns este suficient ca acesta să fi fost cauzat (să își aibă originea) anterior predării, nefiind necesar ca el să existe (să se manifeste) la data predării imobilului.Cu titlu de exemplu, s-a apreciat că instalarea igrasiei, la 2 ani de la momentul cumpărării imobilului, ca urmare a infiltrării masive de ape meteorice, în anotimpul ploios, reprezintă un viciu ce preexista la momentul predării imobilului și care doar s-a manifestat ulterior.Pentru viciile apărute ulterior predării (atunci când intervin defecțiuni sau calitatea imobilului se deteriorează din cauze ivite după predare), vânzătorul nu datorează garanție pentru vicii, cu excepția situației în care acesta garantează și pentru buna funcționare a bunului vândut pentru o perioadă determinată de timp (potrivit art. 1.716 Cod Civil). Aceasta din urmă garanție este o garanție distinctă de garanția privind viciile ascunse, pe care o vom trata într-un articol separat.
4. Viciul să fie inerent imobilului vândut
   Pentru angajarea garanției pentru vicii ascunse, este necesar ca imobilul să fie impropriu întrebuințării sau utilitatea ori valoarea sa să fie micșorată din motive ce țin de imobil însuși, iar nu de elemente exterioare.

   Cu titlu exemplificativ, neatingerea rentabilității economice urmărite de cumpărător la achiziționarea imobilului nu poate fi pusă în sarcina vânzătorului ca fiind un viciu ascuns al imobilului[3].

   În schimb, constituie un asemenea viciu, zgomotul ridicat produs de centrala termică a unui bloc în timpul funcționării, ce reprezintă un accesoriu inerent apartamentului (parte indiviză comună) și care face imobilul impropriu locuirii.

[1] Monna-Lisa Belu Magdo, Contractul de vânzare-cumpărare în Noul Cod Civil, Editura Hamangiu, 2014, pag. 266.

[2] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. I, Vânzarea și schimbul, Ediția a 2-a, Editura Hamangiu, pag. 407.

[3] Ibidem, p. 407.