Auditul juridic în domeniul imobiliar

Auditul juridic imobiliar este serviciul fanion al IMOLO pentru că privește esența oricărei investiții imobiliare.

Toți ne dorim ca atunci când ne investim resursele să fim siguri că luăm decizii în cunoștință de cauză. Acest lucru este cu atât mai important în cazul investițiilor imobiliare, ce presupun alocarea unor resurse însemnate. Elementele de bază ale oricărei investiții imobiliare sunt validitatea titlului de proprietate și contractul.

Ce reprezintă auditul juridic în sectorul imobiliar?

Pe scurt, auditul juridic în sectorul imobiliar reprezintă o analiză temeinică a situației juridice a unui imobil (teren + construcție sau doar teren/construcție) în vederea semnalării acelor aspecte ce pot afecta negativ titlul de proprietate asupra imobilului respectiv sau modul de exercitare a dreptului de proprietate asupra acestuia și care, de regulă, sunt consemnate într-un raport de audit juridic.

Auditul juridic poate fi privit și ca o metodă de management al riscului presupus de o achiziție/închiriere a unui imobil și poate fi utilizat ca un instrument de negociere cu partenerul contractual, în funcție de riscurile constatate.

De ce este importantă efectuarea unui audit juridic înaintea încheierii unui contract de vânzare?

Procesul de audit juridic oferă părții implicate informații corecte, obiective și complexe asupra situației juridice a unui imobil, astfel încât decizia de a cumpăra să fie luată în cunoștință de cauză.

De regulă, procesul de audit juridic implică realizarea următoarelor activități profesionale:

• Studierea documentelor ce stau la baza titlului de proprietate asupra Imobilului țintă și a istoricului de proprietate (documentele ce probează dreptul de proprietate deținut de proprietarii anteriori ai imobilului);
• Studierea extraselor și a istoricului înscrierilor în Cartea Funciară;
• Verificarea bazelor de date publice în scopul identificării unor eventuale litigii în legătură cu vânzătorul;
• Relaționarea cu autoritățile publice competente în vederea identificării unor aspecte precum:
  1. 1. 1. obținerea istoricului de adresă poștală cu numerele de adresă poștală anterioare ale imobilului țintă;
        2. existența cererilor/notificărilor de restituire a proprietății sau acordare de despăgubiri aferente imobilului țintă (luând în considerare atât adresa actuală cât și adresele poștale anterioare, acolo unde este cazul), formulate în baza legilor de restituire a proprietăților, precum Legea nr. 18/1991, Legea nr. 1/2000, Legea nr. 193/2007, Legea nr. 10/2001, Legea nr. 247/2005, Legea nr. 112/1995, Legea 501/2002, Legea 165/2013, etc;
        3. existența unor suprapuneri ale imobilului țintă cu imobilele învecinate sau probleme de poziționare a conturului cadastral al acestora în sistemul de coordonate Stereo;
        4. clasificarea imobilului țintă ca monument istoric ori situarea acestuia într-o zonă protejată;
        5. existența oricăror propuneri/proiecte ce ar conduce la exproprierea imobilului țintă sau a unei părți din acesta;
        6. existența unor proceduri administrative ce ar putea avea legătură cu imobilul țintă;
        7. încadrarea imobilului țintă în clasă de risc seismic;
• redactarea unui raport de audit juridic conținând informațiile relevante și constatările noastre în urma procesului de audit juridic, cu prezentarea riscurilor și a unor soluții optime în vederea atenuării/eliminării unor astfel de riscuri.

De la caz la caz, auditul juridic poate avea un obiect extins care să cuprindă verificări precum identificarea regimului juridic al spațiilor comune ale imobilului țintă și al căilor de acces.

Efectuarea unui audit juridic este utilă pentru o evaluare corectă a riscurilor asociate operațiunii de vânzare și oferă potențialului cumpărător un plus de siguranță și predictibilitate asupra tranzacției avute în vedere, evitând astfel situații neprevăzute ce pot apărea ulterior semnării unui contract.